Bewertungsmodelle

Das Bewertungsverfahren richtet sich nach dem Bewertungsanlass (z.B. Kauf/

Verkauf/aus steuerlichen Gründen/Erbschaft/Schenkung/Zwangsversteigerungen etc.) und nach dem Bewertungsobjekt (gewerblich genutzte Immobilie/Wohnimmobilie/

selbstgenutzt oder vermietet/verpachtet usw.).

Das Ziel: Der Verkehrswert

Der Verkehrswert (Marktwert) wird in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert. Hiernach wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks (...) ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Weltweit lassen sich alle anerkannten Bewertungsmethoden grundsätzlich auf drei unterschiedliche Herangehensweise zurückführen: ertragswert-, vergleichswert- und sachwertorientierte Bewertungsmethoden.

In Deutschland wurden diese Bewertungsmethoden normiert: In der Wertermittlungsverordnung (WertV) sind das Vergleichswertverfahren (§§ 13 ff. WertV), das Ertragswertverfahren (§§ 15 ff. WertV) sowie das Sachwertverfahren (§§ 21 ff. WertV) definiert.

Üblicherweise werden in einem Verkehrswertgutachten mindestens zwei dieser Verfahren herangezogen, wobei das zweite Verfahren der Kontrolle und der Plausibilisierung des vorrangigen Verfahrens dient.  

Diese drei normierten Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie sind jedoch nicht abschließend: Insbesondere bei großvolumigen Ertragswertobjekten (beispielsweise Hotelimmobilien) finden auch andere international anerkannte Bewertungsmethoden Anwendung (Profit Methods), vor allem das sog. Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF-Verfahren). In der Fachliteratur herrscht ein Meinungsstreit darüber, ob das DCF-Verfahren dem deutschen Ertragswertverfahren tatsächlich überlegen ist oder nicht. Anders als das Ertragswertverfahren basiert das DCF-Verfahren auf der Prognose zukünftiger Erträge (Prognoseverfahren). Auch bei der DCF-Methode handelt es sich aber um ein rein ertragswertorientiertes Verfahren.

Der Weg: Beauftragen Sie einen qualifizierten und unabhängigen Fachmann

Die Immobilienbewertung ist deswegen ein spannendes und abwechslungsreiches Betätigungsfeld, weil es ein interdisziplinäres Gebiet ist:

In der Regel tangiert jede Immobilienbewertung Bereiche der Bautechnik, der Rechtswissenschaft und der Betriebswirtschaftslehre. Neben ausgeprägten Kenntnissen des Immobilienmarktes und der Bewertungsmethoden im Einzelnen sollte der Sachverständige im Idealfall daher über entsprechende zusätzliche Qualifikationen in diesen Fachbereichen verfügen. 

Eine seriöse Wertermittlung erfordert somit einen qualifizierten Immobiliengutachter mit umfassendem Sachverstand.